マンション経営をサポート

マンション経営のメリットを考えるととても魅力的な投資法なのですが、二の足を踏んでしまう人が多いのも事実です。その理由のひとつとして考えられるのは、オーナーになったら賃借人の募集や物件の管理等、いろいろと大変なのではないかと心配してしまうということです。確かにそれは事実で、たったワンルームのオーナーであったとしても、マンション経営にはいろいろと大変なことは出てきます。そこで、マンション経営を側面からバックアップしてサポートしてくれるサービス会社があるのです。入居者募集から日常の管理、建物のメンテナンス、家賃の集金まで、わずらわしい仕事をいっさいをお任することができます。あとは、オーナーとして、ゆったりと家賃収入を得ることができます。

マンション経営のサポートを専門の管理会社に委託する場合、大きく二通りの方法があります。ひとつは管理代行と呼ばれるものです。これは、オーナーの代わりに、入居者の募集や、審査、契約、集金や滞納処理、そして様々なクレーム処理を行ってくれるサービスなんです。

管理代行会社は、マンション経営のノウハウを知り尽くした専門的知識や経験を持つスペシャリストたちです。たとえば、家賃の滞納者に集金をしにいってくれます。そして、その回収率は、オーナー自身がするより、ずっと大きいのです。

ただ、管理代行サービスは、あくまでもオーナーがすべきことを代わりにしてくれるサービスであって、問題の保証をしてくれるサービスではありません。たとえば空室になった場合や、滞納があった場合に、賃料を保証してくれるわけではありません。もし、そのようなサポートも期待するなら、管理代行ではなく、サブリースというサービスになります。これがもうひとつのマンション経営のサポートです。

サブリースというのは、マンションを一括して借り上げてくれて、家賃はその会社から入るというシステムです。この場合だと、空室の場合でも、また滞納があった場合でも、一定の家賃収入を得ることができます。サブリースは保証がついたすべてお任せのサービスというわけです。

もちろん、これらのサービスを受けるには、手数料が必要になり、その分家賃収入が目減りすることになります。多少目減りしても安心を優先する場合にはとても魅力的なサービスだと言えます。ただ、この不景気のあおりを受けて、サブリースそのものが倒産ということも起きているようです。100%リスクのないものはないということも、覚えておく必要がありそうです。

収入アップのテクニック

マンション経営において、どうすれば収入がアップするでしょうか。基本的なこととして、空室状態を作らないということが、収入のアップ(収入を減らさない)ためにもっとも重要なことになります。そのためには、借主はどういう家に住みたいと思っているのかを知ることが大切です。

某不動産情報サービスが大学生にアンケートしたところ、いろいろと興味深い結果がでました。これはマンション経営の参考になるのではないかと思います。

・大学生が住みたいと思う間取り
 
 1位・・・・・「1K」33%、
 2位・・・・・「1DK」32%
 3位・・・・・「ワンルーム」10%

大学生はやはり経済的な問題を抱えていますので、1K、あるいは1DKで十分と考えています。仮にもし、ターゲットを大学生に絞るのならば、当然そのサイズにしなければ大学生は集まってこないということになります。


・絶対に欲しい機能や設備
 
 1位・・・・・「エアコン」81%、
 2位・・・・・「独立したバス・トイレ」66%、
 3位・・・・・「ガスコンロ」が48%、
 4位・・・・・「幅180cmほどの収納スペース」41%

この結果は、大学生だけではないと思います。マンションにエアコンが備え付けられているか、いないかで決め手になる可能性大です。エアコンは取り付け取り外しにもお金がかかりますから、はじめから備え付けられていると大変助かるわけです。もし、空室を出したくなかったら、高級なものでなくても良いので、エアコン1台備え付けてみてはいかがでしょうか。

また、次に多いのはバス・トイレの独立でした。スペースの問題もありますが、66%もの人が、清潔なバスとトイレ独立を望んでいるという事実は見逃せません。結局、空室期間が少ない物件とは、入居者が希望する間取りや設備を備えている物件なのです。

その他にも入居者のハートをつかむテクニックはたくさんあります。たとえば、宣伝ですが、インターネットで宣伝するにしても、広告をうつにしても、だらだらとした説明よりも、まずお客さんの五感を刺激するような広告を作るほうが効果的だと言われています。言葉を変えるなら、生活をイメージさせるような広告です。そのマンションにすめば、こんな生活が待っているのかと期待させるようなイメージです。モダンさだったり、清潔さ、明るさなど、ぱっと見て伝わる広告を考えましょう。

また、家賃を下げるのは最後の手段として、まずは敷金や礼金の条件を緩和してみましょう。かなり入居者にインパクトを与え効果があるはずです。また、期間限定で家賃をタダにするなどもおもしろいかもしれません。

下見に訪れたお客さんを逃さないためのテクニックとしては、部屋の空気を常に循環させておくということ。部屋に入った瞬間にかび臭かったら、それだけでパスしたくなります。ほのかな芳香剤でさわやかな香りづけをするのも良いでしょう。部屋の中では、トイレをピカピカにしておくのも大切です。また、スリッパは必ず用意しておくことも忘れないようにしましょう。

 

リスクを回避する方法

低金利時代が長く続く日本において、貯金していても資産は一向に増えません。そういう中にあって、比較的安定した資産運用ができ、将来は個人年金のようにリターンが期待できるとして、マンション経営がサラリーマンを中心に注目されています。しかしまったくリスクがないわけではありません。そこで、ここではどのようなリスクがあり、またそれをどのように買回避したら良いのか考えてみましょう。

 

・金利上昇リスク  

マンション経営において、収支に一番大きな影響を与えるのがローン金利です。現在は低金利ですので、その恩恵に与ることができているわけですが、これからこれ以上金利が安くなることは考えられません。むしろ、リスクとしては金利上昇のほうが可能性が高いと思います。もし。金利が上昇すれば、ローンの返済金額が上がってしまいますので、収支を悪化させてしまうリスクがあるのです。

ただ、マンション経営においては家賃収入をローンの返済にまわしています。ここが通常の自宅でローンを組む場合と違うところです。たとえば、金利が上昇するということは、それだけ景気がよくなってきたということでもあります。そうしますと、家賃にその分を反映させることができるのです。また、仮にマンションを売ることになったとしても、その時点での不動産の物件価格は、上昇している可能性も高く、売却して利益を確保するということも考えられるのです。

また、金利上昇のリスク回避としては、自己資金を多くしたり、低金利のときに、繰り上げ返済を積極的してリスクヘッジをするのがいいでしょう。

 

・地震リスク

東日本大地震や阪神淡路大震災では、多くの建物に被害が出ました。地震国日本において、地震リスクは少なくない脅威です。ただ、鉄筋コンクリート造りのマンションは、ほとんど被害が発生していないと言われています。特に、阪神淡路大震災における新耐震基準のマンションの被害棟数はわずか、0.3%程度だったと言われています。マンション経営でよく使われるワンルームマンションにいたっては、大破、中波は0棟となっています。倒壊した建物の多くは、新耐震以前の古い建物だったのです。これは、ワンルームマンションは柱や梁の数が多く、頑丈にできているからです。

そこで、マンション投資において地震リスクを回避するためには、ファミリータイプよりワンルームマンションを選び、旧耐震基準の物件より、新耐震基準の物件を選ぶことが重要になってきます。そして、構造も木造より、鉄筋コンクリートを選んだ方が良いでしょう。

また、地震保険に加入しておくのも手です。地震保険は地震による倒壊だけではなく、火災も保証してくれます。ちなみに、普通の火災保険は地震による火災を保証してくれません。

 

・空室リスク

マンション経営について詳しくない人でも、空室リスクのことは知っていると思います。時々、アパートの窓に、入居者募集などと書かれた紙が張られてあるのを目にすると、なおさらその思いを強くすることと思います。

実際、全国平均の空き室率は13.1%にものぼり、特に東京以外の地方においては悪化の傾向にあると言われています。逆に、全国の持ち家比率は61.2%にものぼり、こちらは増加傾向にあります。つまり、持ち家のない、残りの40%の賃貸マーケットを奪い合っているのが、現状なのです。もし、空き室になり賃貸収入が得られなくなっても、毎月のローンや諸経費は支払い続けなければなりません。

この空室のリスクを回避するためには、いろいろなことが考えられます。たとえば、比較的入退去のサイクルが短いワンルームマンションなどの単身者向けの賃貸住宅もつということや、入居率が高く、空室率の低いエリアを調べ、なおかつ、建物自体に魅力ある物件を選ぶことも大切です。

さらに、空室リスクを回避する様々システムがマンション経営には用意されています。たとえば、サブリース(一括借上方式)・家賃保証(空室保証)というシステムというものがあります。これは、マンション管理会社などが、マンションを一括して借り上げてくれて、家賃はその会社から入るというシステムです。

保証料が引かれますので、当然その分家賃収入は減りますが、オーナーは契約期間中は入居者の有無にかかわらず、賃貸管理会社から家賃を受け取ることができます。この保証システムは空室リスクを回避するもっとも確実な方法です。


・滞納リスク

空室リスクと同じように、すでに入居した人が家賃を払わない、あるいは家賃を払えない状態になってしまうことがあります。これを滞納リスクと呼び、収益性のリスクのひとつに数え上げられています。

滞納はとても厄介な問題です。というのは、ただ家賃が入らないだけではなく、手元にお金が入っていないのに税務上は収益があったとして課税されてしまうのです。滞納はたまってしまうとますます回収が困難になり、金額も大きくなっていきます。そこで、回収屋のような仕事をする人たちもいるのです。

この滞納リスクを回避するために、プロの管理会社に委託するという方法があります。管理会社に管理を委託する場合、大きく二通りの方法があります。ひとつは管理代行です。これは、オーナーの代わりに、入居者の募集から審査、契約と入居、集金や滞納処理、クレーム処理や入退居の手続きなで行ってくれるサービスです。空室になった場合や、滞納があった場合に、賃料を保証してくれるわけではありませんが、たとえば家賃の回収にしても、そのノウハウがあるプロと、素人が回収するのでは大きく集金率は変わってきます。

また、もうひとつはサブリースといって、空室リスクでも説明した、マンション管理会社などが、マンションを一括して借り上げてくれて、家賃はその会社から入るというシステムです。この場合だと、滞納を管理会社が補ってくれるので、滞納リスクを回避することができます。ただ、管理代行に比べて、手数料が高いというデメリットがあります。また、最近では滞納保証という商品もあって、こちらは滞納だけを保証するサービスです。

 

・流動性リスク

マンション経営のリスクの1つに流動性リスクというものがあります。これはマンションを売却したくてもできなくなるリスクのことで、換金性のリスクともいいます。不動産投資は金額が大きいこともあって、売買相手を探すのが大変なのです。ですから、流動性がとても低く、なかなか買い手が見つからないことがよくあります。

この流動性リスクを回避するために、なんといっても流動性の高い物件を選ぶことです。そのテクニックとして、需要の高い立地の良い物件を選ぶことと、あまり大きな物件を選ばないことです。たとえば都心部のワンルームマンションのような物件は流動性が高いと言われています。

 

・火災リスク 

マンションを購入しても、火事で消失してしまえば、すべてを失うことになります。これはそうそうあることではないかもしれませんが、不動産投資ならではのリスクです。その火災のリスクを回避するためにまず最初に考えられることは火災保険に入ることです。また、地震による火災はカバーされないので、火災リスクを考慮した場合、地震保険にも入った方がいいでしょう。ただ、地震保険は高額のわりに、それほど大きな補償をしてくれないので、よく検討する必要はあります。また、木造よりは鉄筋コンクリートの方が構造上燃えにくいため、火災リスクを回避するには非常に効果的です。